從北京最繁華的CBD區(qū)域乘坐930路公交車，向東駛進京通快速路，橫穿北京市通州區(qū)之后，再由通燕高速轉(zhuǎn)向102國道。在不堵車的情況下，只需40分鐘的車程，
便到達潮白河?xùn)|側(cè)的“燕潮酩酒廠”站。但這里沒有酒廠，在近兩公里道路的南北兩側(cè)，密密麻麻布滿了各種房地產(chǎn)項目的營銷大廳。只要在路旁稍作停留，便
有數(shù)個皮膚黝黑、手拿傳單的銷售人員上前推介房屋，直至把你引入某個銷售大廳。
這里是燕郊，河北省距離北京最近的一片區(qū)域，與北京通州區(qū)僅一河之隔。便利的區(qū)位和較低的房價使燕郊成為30萬北漂的棲身之地，也使得這個“國家高新技
術(shù)產(chǎn)業(yè)開發(fā)區(qū)”最終以房地產(chǎn)而聞名。
如今，京津冀協(xié)同發(fā)展概念的提出，為燕郊勾勒出一個安居樂業(yè)的新夢想。現(xiàn)實卻是，空置率高企的燕郊樓市并未因這個利好而顯得太過興奮，去年末以來的房
價滯漲、銷售遲緩局面，至今仍未改變。相反，產(chǎn)業(yè)空心化導(dǎo)致的人口出行率高，正在帶來不堪重負的交通壓力。多年來，在整個京津冀版圖內(nèi)，燕郊始終未能
找準自身位置，這也成為產(chǎn)業(yè)接續(xù)的障礙。經(jīng)歷過無數(shù)利好消息刺激的燕郊，如今已難為所動。
滯銷 區(qū)位優(yōu)勢難催熱地產(chǎn)
“現(xiàn)在中央已經(jīng)提出了京津冀協(xié)同發(fā)展，對燕郊絕對是利好，趁現(xiàn)在房價還沒漲起來，最好趕緊出手。”在燕郊著名的大盤“天洋城[最新消息 價格 戶型 點評]
4代[最新消息 價格 戶型 點評]”的營銷中心，銷售員如此介紹。如今，“京津冀協(xié)同發(fā)展”已成為燕郊多數(shù)房地產(chǎn)項目的銷售說辭。
今年年初，“京津冀協(xié)同發(fā)展”戰(zhàn)略正式被提出，要求明確三地功能定位、產(chǎn)業(yè)分工、城市布局、設(shè)施配套、綜合交通體系等重大問題，并從財政政策、投資政策、
項目安排等方面形成具體措施。
作為河北省距離北京最近的區(qū)域，燕郊無疑是這項政策的受益者。從距離上看，燕郊距北京天安[簡介 最新動態(tài)]門僅有30公里，甚至比北京的房山、順義、密云區(qū)
更具區(qū)位優(yōu)勢。
作為燕郊老項目的“天洋城4代”，位于燕郊開發(fā)區(qū)東部，102國道以南，總規(guī)劃建筑面積達480萬平方米，是燕郊有名的大盤。該項目曾于去年12月27日開盤，開盤
均價在12500元/平方米左右。直到今年3月，銷售人員給出的報價仍然在上述水平，且目前仍有約一半的房源尚未售出。
同樣的情況還發(fā)生在燕郊的其他幾個大盤之間，如首爾甜城、孔雀城、富地廣場等。多數(shù)項目的銷售人員向中國證券報記者表示，不僅價格沒有上漲，而且除個別樓
層的優(yōu)質(zhì)戶型已經(jīng)售出外，這些項目均有足夠的房源可供選擇。
事實上，從去年年末開始，燕郊樓市就出現(xiàn)明顯的滯漲和滯銷局面。一些房地產(chǎn)項目期望在今年年初迎來市場回暖，但銷售人員仍表示，今年看房和認購的人數(shù)均比
去年同期明顯下滑。
即便如此，燕郊樓市的供應(yīng)仍在加大。以橫穿燕郊的102國道為界，隨著北側(cè)項目的開發(fā)殆盡，開發(fā)重點已經(jīng)轉(zhuǎn)向國道南側(cè)的廣闊區(qū)域。記者發(fā)現(xiàn)，國道南側(cè)是大量的
農(nóng)田，其中有不少已被圍欄擋住，即將進入開發(fā)階段。
當?shù)厝私榻B，在燕郊開發(fā)區(qū)的區(qū)劃范圍內(nèi)，102國道南側(cè)還有著大量土地，如果這一區(qū)域全部實現(xiàn)開發(fā)，其體量幾乎相當于再造一個燕郊。擁堵 人口壓力考驗配套設(shè)施
如此大的開發(fā)體量，能否真正被消化？作為北京重要的衛(wèi)星城之一，燕郊在疏解人口方面無疑有著巨大潛力。但3月中旬的一次大規(guī)模“堵車”事件，正在暴露出這個區(qū)
域的潛在問題。
從3月15日晚到3月16日晚，燕郊發(fā)生了一起嚴重的“堵車”事件：102國道、燕順路、迎賓路、行宮大街、燕靈路等主要路段均全線癱瘓。由于是周末，3月16日晚，從北
京返回燕郊的汽車在102國道上排成了長龍，長時間紋絲不動。
本次堵車的原因系人為造成。中國證券報記者調(diào)查發(fā)現(xiàn)，因為對物業(yè)費漲價不滿，“潮白人家”、“夏威夷北岸[最新消息 價格 戶型 點評]”、“納丹堡”等項目的業(yè)主
拉起橫幅走向馬路維權(quán)。同時上街維權(quán)的，還有“首爾甜城”的業(yè)主，因?qū)υ擁椖可米宰兏?guī)劃表示抗議。
對于長期生活在燕郊的人來說，近年來的生活正在發(fā)生微妙變化。王偉早在2010年就已入住“夏威夷南岸”小區(qū)，當時的購房價格還不到5000元/平方米，比北京低一半。
他說，一方面，燕郊的配套設(shè)施越來越完善，幼兒園、醫(yī)院、超市都逐漸到位；但另一方面，隨著人口增多，燕郊的交通承受了越來越大的壓力，每天早晚高峰期間，102
國道燕郊段都會發(fā)生擁堵。
近年來，北京人口外溢現(xiàn)象明顯，與燕郊一河之隔的通州區(qū)人口增加，京通快速路擁堵已成常態(tài)。由此，經(jīng)102國道和通燕高速進入北京的通道大受影響，時間成本的增加
使燕郊區(qū)位優(yōu)勢逐漸喪失，并影響到燕郊樓市的消化。
王偉表示，每到晚上，他所入住的小區(qū)中，約有一半房屋處于“黑燈”狀態(tài)。他表示，這種情況在燕郊新建小區(qū)中是普遍現(xiàn)象，老小區(qū)入住率稍高。但隨著納稅或社保期限
的延長，一些獲得購房資格的人已開始向北京搬遷。
本報記者深入不少小區(qū)調(diào)查發(fā)現(xiàn)，很多在3、4年前交房的小區(qū)，目前還有大量的毛坯房存在。還有部分從未入住過的簡裝房屋處于出售狀態(tài)，但銷售情況不佳。
事實上，不少燕郊當?shù)氐拈_發(fā)商，在從事一手房開發(fā)的同時，還兼營二手房銷售的業(yè)務(wù)。興達二手房經(jīng)紀機構(gòu)的一名經(jīng)紀人表示，由于其項目的很多業(yè)主屬于投資客，因此公
司可以代為進行“資產(chǎn)管理”。
東方華美北京辦公裝修轉(zhuǎn)自：中國證券報
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