對(duì)于低迷了大半年的上海土地市場(chǎng)，昨天（11月14日）成交的地塊有著強(qiáng)烈的信號(hào)意義。
昨日，華控集團(tuán)以6.71億元奪得上海浦東浦興社區(qū)Y000902編制單元19-04宅地，折合樓板價(jià)2.17萬(wàn)元/平方米。該地塊2011年由上海景瑞投資有限公司以總價(jià)6.611億元、折合樓板價(jià)2.14萬(wàn)元/平方米競(jìng)得，該地塊因此成為2011年成交單價(jià)最高的地塊。后來(lái)，因“公司戰(zhàn)略重心調(diào)整”，該地塊被退地。
對(duì)于當(dāng)時(shí)海景瑞投資有限公司退地的舉動(dòng)，業(yè)內(nèi)普遍認(rèn)為，根本的原因是上述地塊的價(jià)格偏高。然而昨日，上述地塊的最終成交價(jià)格竟然高于去年的6.611億元，這令很多人沒(méi)有想到。
“這會(huì)讓景瑞很尷尬。”當(dāng)?shù)弥虾?011年最貴的住宅用地最終以比當(dāng)時(shí)高出約1000萬(wàn)元的價(jià)格成交時(shí)，中房信分析師薛建雄如此評(píng)價(jià)。
事實(shí)上，上海今年也曾有其他被退地地塊再掛牌的案例，但結(jié)果是成交價(jià)格較上一次成交大幅下調(diào)。
搜房網(wǎng)統(tǒng)計(jì)顯示，11幅重新掛牌出讓地塊中，除世博會(huì)地區(qū)B片區(qū)B03A-02地塊和嘉定區(qū)澄瀏公路以東、勝竹東路以北地塊出讓條件沒(méi)有變化外，其余9幅地塊的出讓條件均發(fā)生變化，其變化均為價(jià)格調(diào)整。9幅地塊起始樓板價(jià)均較去年有下降，最大降幅為44.94%，最小降幅為10.96%。其中8幅地塊起始總價(jià)下降，海門路55號(hào)地塊隨總價(jià)有所提高，但因容積率調(diào)整，樓板價(jià)也出現(xiàn)下降。
以3月27日下午出讓的上海崇明昔日“雙料地王”城橋商品房基地1、2號(hào)地塊為例，當(dāng)日該地塊被上海同瀛宏明房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)有限公司以5.36億底價(jià)競(jìng)得，折合樓板價(jià)約3075元/平方米。而該地塊曾在2011年2月以樓板價(jià)6451元/平方米成交。
上海中原地產(chǎn)物業(yè)顧問(wèn)有限公司研究總監(jiān)宋會(huì)雍說(shuō)，從地塊重新掛牌后成交價(jià)格的不同變動(dòng)方向，可以看出上海的土地市場(chǎng)正在慢慢步出低谷。
事實(shí)上，近期還有另一個(gè)地塊二次掛牌價(jià)格高出原成交價(jià)的例子。10月31日，南京仙林湖一幅二次掛牌的地塊引來(lái)3家房企競(jìng)拍，最終由保利以8.14億元奪得，這一價(jià)格以較2007年榮盛發(fā)展7.1億元競(jìng)得的價(jià)格高出不少。只是地塊目前的容積率也較退地前上升，由原來(lái)1.8上升至現(xiàn)在的2.5。
為何會(huì)出現(xiàn)這種變化？《每日經(jīng)濟(jì)新聞》記者曾根據(jù)中原地產(chǎn)數(shù)據(jù)統(tǒng)計(jì)發(fā)現(xiàn)，萬(wàn)科、中海、保利、恒大等十家房企在今年前9月新增的權(quán)益土地儲(chǔ)備總建筑面積僅為2541萬(wàn)平方米，但上述公司前9月的銷售面積卻達(dá)到4376萬(wàn)平方米。同時(shí)，據(jù)上海易居房地產(chǎn)研究院發(fā)布的數(shù)據(jù)，10月份十大房企銷售面積與銷售金額均有攀升，年度銷售完成率為94.9%。房企土地儲(chǔ)備不足，也客觀上給他們帶來(lái)“補(bǔ)血”的壓力。
在這樣的背景下，分析師們普遍認(rèn)為，之后土地成交還將會(huì)放量，市場(chǎng)回暖的步伐將進(jìn)一步加快。不過(guò)宋會(huì)雍認(rèn)為，未來(lái)上海土地價(jià)格不會(huì)迅速上漲。這一說(shuō)法也被近期正在計(jì)劃購(gòu)買土地的上海一家地產(chǎn)商所認(rèn)同。
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